تعريف العقار في النظام السعودي

يُشكل تعريف العقار في النظام السعودي أساس فهم ملكية العقار والتصرفات المدنية والعقارية. حيث يضع القانون تعريف دقيق للعقار ويحدد طبيعته وما يندرج تحته من أراضٍ ومباني وملحقات بما يضمن حماية الحقوق وتسهيل كافة الإجراءات أمام الجهات المختصة.

في هذا المقال، سنكشف لك ما تحتاج معرفته حول مفهوم العقار من منظور قانوني، والتفرقة بينه وبين المنقول وأهم الجوانب القانونية التي ترتبط به والتي تُهم الملاك والمستثمرين على حد سواء.

تعريف العقار في النظام السعودي

قبل الدخول في تفاصيل الأنواع والتصنيفات، من الضروري التمهيد لفهم المعنى القانوني للعقار، كما ورد في الأنظمة المعتمدة في المملكة. وبحسب نظام التسجيل العيني للعقار، تم تعريف العقار في النظام السعودي بأنه كل شيء مستقر بحيزه لا يمكن نقله دون تلف.

ويشمل ذلك الأراضي والمباني والملحقات التابعة لها. كما أشار نظام المرافعات الشرعية إلى العقار ضمن اختصاص المحاكم، مما يعكس مكانته القانونية.

أنواع العقارات حسب القانون السعودي

وفقاً للتشريعات المعمول بها في المملكة، تنقسم العقارات إلى نوعين رئيسيين:

1. عقارات ثابتة: كالأراضي والمباني الثابتة والأسوار.
2. عقارات بالتخصيص: وهي منقولات خصصها المالك لخدمة العقار، مثل الآلات في المصانع أو المضخات في المزارع.

 خصائص العقار في النظام السعودي

• عدم قابلية النقل دون تلف.
• ثبات الملكية إلا بتوثيق رسمي.
• خضوعه للتسجيل العيني إذا كان ضمن المناطق المشمولة بالنظام.

الفرق بين العقار والمنقول في النظام السعودي

من المهم التمييز بين العقار والمنقول لأن لكل منهما أحكام قانونية مختلفة من حيث الإجراءات القضائية ونقل الملكية والضمانات.

تصنيف العقارات في السعودية وفق الأنظمة

تعتمد المملكة تصنيفات عقارية متعددة، تختلف بحسب الغرض والاستخدام، وهو ما ينعكس في الأنظمة المتعلقة بالتسجيل والترخيص والاستثمار. وفيما يلي أهم التصنيفات:

1. سكني: ويشمل الفلل، الشقق، والمجمعات.
2. تجاري: كمراكز التسوق، المحال التجارية.
3. زراعي: كالمزارع والبيوت الريفية.
4. صناعي: كالورش والمصانع.
5. استثماري مختلط: يجمع بين الاستخدامات المتعددة.

تحدد البلديات والأمانات هذه التصنيفات وفق تنظيمات وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ويُشترط الالتزام بالتصنيف عند البناء أو الاستثمار.

الأهمية القانونية لتحديد طبيعة العقار

يؤثر تحديد العقار من حيث النوع والاستخدام بشكل مباشر في كثير من الجوانب القانونية كالرهن، الإرث، ونقل الملكية. وفيما يلي أبرز النقاط التي تتأثر بتعريف العقار:

1. تحديد جهة الاختصاص القضائي.
2. قيمة الرسوم المقررة على العقار.
3. الحقوق المتعلقة بالعقار (الرهن، الانتفاع، الوقف).
4. الإجراءات النظامية لتسجيله أو نقله.
5. شروط التصرف أو الاستثمار فيه.

الأنظمة التي تنظم تعريف العقار في السعودية

تنظم عدد من الأنظمة في المملكة العقار من حيث الملكية، التصرف، التسجيل، والإثبات. ومن أبرز هذه الأنظمة:

حق الانتفاع بالعقار في النظام السعودي

في النظام السعودي، لا يُشترط أن يكون الشخص مالكاً للعقار حتى يتمكن من استخدامه. إذ يمنح النظام ما يُعرف بـ “حق الانتفاع”، وهو حق قانوني يتيح للشخص استخدام عقار مملوك للغير دون تملكه، وهو من الحقوق العينية التي نصت عليها الأنظمة المعتمدة.

وبحسب نظام التسجيل العيني للعقار، يُعتبر حق الانتفاع من الحقوق العينية التي يمكن تسجيلها، وهو يتيح لحامله:

• استخدام العقار لأغراض سكنية أو تجارية أو زراعية.
• التمتع بمزايا العقار خلال مدة زمنية محددة أو مفتوحة حسب العقد.
• الاستفادة من ثمار العقار أو إنتاجه في حال كان زراعيًا أو استثمارياً.

أهم مميزات حق الانتفاع في السعودية

• لا يُورَّث إلا إذا نص الاتفاق على ذلك.
• لا يجوز التصرف فيه بالبيع.
• يسقط بانتهاء مدته أو بوفاة المنتفع، ما لم يُنص خلاف ذلك.
• يمكن أن يكون مقابل أجر أو مجانياً (هبة انتفاع).

 أمثلة عملية على حق الانتفاع

• منح مواطن لأحد أقاربه حق الانتفاع بعقار سكني.
• تخصيص وقف خيري لانتفاع جهة تعليمية أو صحية.

ملاحظة: يجب تسجيل حق الانتفاع في كتابة العدل لضمان حقوق الطرفين، خصوصاً في حال النزاعات، ويفضل في هذه الحالة طلب استشارات قانونية عقارية.

نقل ملكية العقار في حالات الورثة

تُعد قضايا التوريث من أكثر المسائل العقارية التي ترد للمحاكم في السعودية، ويترتب على نقل الملكية للورثة اتباع خطوات نظامية دقيقة لضمان توزيع التركة حسب الشرع والنظام.

وإليك عزيزي القارئ كيفية نقل الملكية العقارية للورثة بعد وفاة المورث:

1. إصدار صك حصر الورثة من المحكمة.
2. تقديم طلب قسمة تركة عبر بوابة ناجز.
3. تحديد نصيب كل وريث حسب الأنصبة الشرعية.
4. رفع طلب توثيق التوزيع لدى كاتب العدل.
5. تسجيل صكوك الملكية الجديدة باسم كل وريث في وزارة العدل.

ملاحظات هامة عند نقل الملكية للورثة

• في حال وجود قُصّر، يتم تعيين ولي شرعي لإدارة نصيبهم.
• إذا كان العقار موقوفًا، يخضع لرقابة ناظر الوقف والمحكمة.
• في حال تعارض الورثة أو وجود نزاع، يُحال للقضاء للفصل.

وفي ختام مقالنا.

تعريف العقار في النظام السعودي أنواع العقارات و3 من خصائصها.

لا يقتصر تعريف العقار في النظام السعودي على الأرض فحسب، بل يشكل أساساً قانونياً يُضفي وضوحاً واستقراراً على التعاملات العقارية، ويعزّز حماية حقوق الأطراف كافة.

حيث يخضع لعدد من الأنظمة والتشريعات التي تنظم عملية تملكه وتسجيله وتداوله، ويتحقق التوازن بين المصلحة العامة والحقوق الخاصة بهذا الوضوح التشريعي. ويُرسّخ دور العقار محركاً رئيسياً للتنمية المستدامة في المملكة.

المراجع الرسمية.

• نظام التسجيل العيني للعقار.
• نظام المرافعات الشرعية.
• نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
• نظام تملك العقارات لغير السعوديين.